La densité : une des solutions à la crise du logement

Une version un peu plus courte (mais encore trop longue!) ce cet article a été publiée dans Vivre à Gentilly

En 1954, moins de la moitié des logements avaient l’eau courante et un quart était équipé d’un WC intérieur. En dépit de progrès indéniables (ainsi entre 1954 et 2006 le nombre de pièces par personne est passé de 1 à 1,8), le sentiment d’une crise de logement persiste. Des millions de Français sont logés dans des conditions insatisfaisantes.

A Gentilly, en 2006 l’INSEE recensait par exemple 573 logements sans douche ni baignoire.

Pour la majorité de nos concitoyens la crise du logement se traduit par la difficulté et les profondes inégalités dans l’accès à ce dernier. Les prix ont explosé. Un trois pièces dépasse facilement l’équivalent de 10 années de revenus d’un ménage situé au milieu de l’échelle des revenus à Gentilly. Dans ces conditions aucune durée de prêt ne permet de devenir propriétaire, même aux taux d’intérêt pour l’instant attractifs. Les logements sociaux sont nombreux à Gentilly mais à l’échelle de la région Ile-de-France c’est loin d’être le cas (406 000 demandeurs pour 75 000 logements disponibles). Le parc locatif privé est lui aussi insuffisant.

Face à l’échec du marché et de l’action publique à fournir une quantité et une qualité de logement adéquates dans des régions comme la nôtre, les politiques du logement en France doivent être refondées. Les réformes à mener sont nombreuses. Nous proposons d’en discuter certaines dans ces colonnes et, pour ce numéro d’aborder la question de la densité. 

Construire plus de m² sur un espace donné est sans doute une voie essentielle pour augmenter la quantité de logements. On évite ainsi la consommation de ressources et la pollution qui accompagnent « l’étalement urbain ». Cet étalement se traduit par une régression des surfaces agricoles et naturelles. Tous les 7 ans la superficie d’un département français moyen est artificialisée et le phénomène s’accélère.

Une interdiction ou une taxation des densités trop basses peut être envisagée. Optionnelle pour l’instant, elle paraît pertinente quand des terrains non bâtis existent en centre ville, proches des gares notamment.

Un effort considérable de construction et de rénovation de logements sociaux est essentiel. Sans pour autant décourager l’investissement privé, l’Etat gagnerait en efficacité en aidant directement la construction dans le secteur social plutôt qu’en accordant des avantages fiscaux qui profitent essentiellement aux promoteurs privés.

On peut aussi penser que la politique d’aménagement du territoire a un rôle à jouer en augmentant l’attractivité de régions disposant de capacité d’accueil de nouvelles populations.

L’installation en province d’un certain nombre des « baby-boomers » atteignant la retraite pourrait progressivement détendre le marché immobilier en région parisienne mais les caractéristiques et la localisation des logements libérés ne correspondent pas nécessairement à la demande.

Gentilly fait partie des villes les plus denses de France. Pourtant, il est possible de densifier encore sans renoncer à la qualité urbaine (ainsi Vincennes et Paris, 2^ème et 6^ème villes les plus denses, demeurent attractives). Le Plan Local d’Urbanisme adopté en 2007 a fait le choix de la densification. Les nouvelles possibilités de construction offertes ont jusqu’ici été relativement peu exploitées. En effet, subsistait une taxe de 1300 euros par m² construit au-delà d’une densité de 1 (1 m² de bâti pour 1 m² de terrain). Cela suffisait pour décourager les promoteurs et plus encore les petits propriétaires souhaitant agrandir leur logement. Le conseil municipal vient de décider de rendre ce plafond légal de densité moins contraignant.  Il s’agit là d’une bonne décision mais qui selon nous renforce la nécessité d’une révision du PLU (la densité permise par le PLU est de 1,2 voire 1,44 pour les zones à dominante pavillonnaire ; ailleurs elle est régit par les hauteurs autorisées -22,5 m- et des règles sur l’espacement entre bâtiment, elle peut facilement atteindre 2,2) pour notamment introduire des règles précises assurant des transitions « douces » entre zones à dominante pavillonnaire et zones plus denses. Les limites de ces zones pourraient par ailleurs être revues. A défaut les problèmes se multiplieront : le prix du foncier augmentant avec les possibilités de construction les nouvelles opérations chercherons en toute logique la densité maximale, y compris là où elle n’est pas adaptée.